この度、不動産情報ポータルサイト「楽待」を運営するファーストロジックでは、加盟店様に向けて2010年度の収益不動産市況に関するアンケートを行いました。
（実施期間：2010年6月21日（月）～7月2日（金）/回答数54）
今回の楽待キャンパスでは、加盟店様（不動産会社）からのアンケート結果とともに投資家（楽待会員）のニーズ動向を合わせて検証し、市況の動向についてまとめてみました。

アンケート結果

Q.収益不動産市況についてお聞きします。2009年と比べて、現在の市況は改善していると感じますか？それとも悪化していると感じますか？

A.「やや改善している」が57％。半数以上が明るい気配を感じていると回答。

「大きく改善している」と回答した方の理由

・市場には売れ筋の物件が少ないように感じます。再販業者は仕入れが思うようにできない様子で、物件の価格は値上がりの方向だと思います。

「やや改善している」と回答した方の理由

・金融機関が融資に対して若干前向きになっていると感じたので。

・良質な物件の成約に至るまでのスピードが昨年に比べて上がっている。

・期待利回りは低下し、物件情報も少なくなってきている一方、顧客の買い意欲は一層高くなっている。

・金融機関の融資が緩み、中小の不動産業者にも融資が緩和されてきたこと、また不動産価格に値ごろ感が出てきて、実需はもとより、投資案件にも動きが出てきたことは昨年とは大きな違いです。

「変わらない」と回答した方の理由

・全般的には変わらない。資金を持っている一部が動いている。個人の方達は、安いという言葉に踊っている部分もあるかと思います。・改善の兆しは見受けられるが、取引き増加につながっていない。

「やや悪化している」と回答した方の理由

・収益不動産の購入に際して融資条件が厳しいため、以前よりも低い価格帯の物件にシフトしている印象があります。

Q.物件種別ごとの動きについて伺います。 もっとも良く動いている（取引が多い）と感じるものを教えてください。

A.約6割が「一棟（住居系）」を選択。区分（住居系）と合わせて9割の方がレジデンスが動いていると回答。

「一棟（住居系）」と回答した方の理由

・地価の底打ちを確認したような個人投資家が比較的ローリスクのレジデンスを購入したいという希望が多いため

・不動産ファンドの物件購入の動きはあり、投資目線が下がってきている。及び引き続き個人取得の動き継続。

・毎日、業者から買い取り希望の営業電話が来る。

「区分（住居系）と回答した方の理由

・価格に低い区分住居系の動きが速い。

・投資ファンドの衰退から１棟の物件が多く出回り、出尽くしたものがさらに区分で動いている様にも思えます。

「土地」と回答した方の理由

・中古一棟物件のビルは築年数が経過しているものが多く利回りもそれほど良くないため、土地から新たに建設しても利回りが変わらないため。また、建設費や土地価格も下げ止まり感があり、高額な土地は値下げ交渉ができるため。

Q.物件種別ごとの動きについて伺います。 もっとも動いていない（取引が少ない）と感じるものを教えてください。

A.一棟・区分ともオフィス系の動きが乏しいとの回答。融資難、空室懸念、賃料低下などが要因。

「一棟（オフィス）」と回答した方の理由

・空室率が高い、賃料が下がっている。

・高額帯においては、依然金融機関の引き締めが継続されている為。

「一棟（商業系）」と回答した方の理由

・商業系の一棟ものは、売主希望価格と買主希望価格のギャップが一番大きく、成約率が低いため

「土地」と回答した方の理由

・一般の方は参考プラン等が無くては難しくて購入はできない。参考プランがあったとしても、建材が高いので、賃貸需要に自信のあるエリア等でないと、なかなか利益にはならない。

「区分（オフィス） 」と回答した方の理由

・事務所の賃料はまだ下がる方向だと思われます。区分のオフィスだとリスクが大きくなるのではないでしょうか。

・区分オフィスは、融資がつかないと言われ、なかなか投資の対象にはなっていないのではないでしょうか

Q.投資家の物件希望条件について伺います。投資家の物件希望条件は2009年と比べどのように変化したと感じていますか？

A. 融資基準の厳しさから、条件が「やや厳しくなった」との回答が最多。物件流通量の減少から妥協点が低くなったとの声も。

「やや緩くなった」と回答した方の理由

・アウトレットのようなものがなくなり、相場より極端に安いものはないという認識になっています。

・投資家の数は変わらないが物件が少ない。競争率がより高くなった。

・最近の当社の実績では、表面利回り7％程度の個人投資家の取引が続きました。今までは、10％以上でないとほとんど決まらなかったものですが・・・。10％以上の物件自体見つけることがまれとなっている中、本当に物件をほしい投資家の意向が変わってきたと感じます。

「変わらない」と回答した方の理由

・相変わらず単純利回り10％前後の購入希望が多い。

・購入ニーズは多いが、無理してまで買うという姿勢は変わらない。（あるべき正常な姿）

・相変わらずセミナーで聞いた内容をそのまま話してくる方が多い。

・希望は変化していないが、一番手で交渉し、内容が詰まってくると、若干妥協しやすくなってきたのが昨今の傾向です。

「やや厳しくなった 」と回答した方の理由

・あまり買えるひとが少ないので投資家は強気であります。

・金融機関の審査基準が厳しくなってきているのでそれに比例して投資家も同調せざるえない感じです。

・空室率が高くなっている傾向があるため、賃貸募集の状況を気にされている。

・大幅な値段交渉が良くある。

「大変厳しくなった 」と回答した方の理由

・価格面で割安感がある物件も出ているため。

・物件自体の「将来的資産価値（付加価値）」ではなく、融資（フルローン）目当ての評価（積算・路線価）及び利回り重視になった。

Q.今後の投資用不動産市況についてうかがいます。2010年～2011年の市況はどのようになると思いますか？

A.「やや改善する」「変わらない」がほぼ同数の結果に。融資環境の改善、海外マネーの流入に注目。

「大きく改善する」と回答した方の理由

・既存の大家さんに加えアジア圏よりお客様が増えてきている為。

「やや改善する」と回答した方の理由

・金融機関の正常化、ファンドの正常化が進んできているので。

・秋ごろから、融資環境も徐々によくなる気配。

・中国マネーによる市場活性化。

「変わらない」と回答した方の理由

・景気改善より融資基準が改善されないければ、現状となにも変わらない。

・不良債権処理案件では抹消同意に応じない状況が続きそうなため。また通常売却でも売主が価格を大きく下げてまで売る状況にはないことが続くと予想できるため。

・最近株価も低迷しており、2番底が来る懸念もある。市場で取引されている利回りは下がってきており、高い顧客ニーズはあるものの、売主や債権者と折り合わない状態が続いている。

「やや悪化する 」と回答した方の理由

・需要があるが、供給とのミスマッチが大きいように感じる。また、金融機関の融資姿勢も厳しいと感じる。

続いて、買い手別の購入意欲について伺いました。個人投資家・一般企業顧客・不動産業者（買取転売・保有）・金融関連企業の4者について、どのような変化があったでしょうか。